Introducción: El Marco Fiscal de la Compra de Vivienda

Comprar una vivienda en España implica hacer frente a varios impuestos y tasas que pueden representar entre el 10% y 15% del precio de compra. Conocer estos gastos con antelación es fundamental para planificar correctamente su inversión inmobiliaria y evitar sorpresas desagradables.

En esta guía completa, desglosamos todos los impuestos y gastos fiscales asociados a la compra de vivienda, diferenciando entre vivienda nueva y de segunda mano, y analizando las particularidades de cada comunidad autónoma.

Diferencia Fundamental: Vivienda Nueva vs. Segunda Mano

Vivienda Nueva (Primera Transmisión)

Las viviendas nuevas están sujetas a:

  • IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido
  • AJD: Actos Jurídicos Documentados

Vivienda de Segunda Mano

Las viviendas usadas están sujetas a:

  • ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

IVA en Vivienda Nueva

Tipos de IVA Aplicables

El IVA varía según el tipo de vivienda:

  • Vivienda habitual: 10% (tipo reducido)
  • Vivienda de lujo: 21% (tipo general) - superficie > 120m² y precio > 600.000€
  • Garajes y trasteros: 21% si se venden independientemente
  • VPO (Vivienda de Protección Oficial): 4% (tipo superreducido)

¿Cuándo Aplica el IVA del 21%?

Se considera vivienda de lujo cuando cumple ambas condiciones:

  • Superficie útil superior a 120 m²
  • Precio superior a 600.000€ (sin IVA)

Ejemplo de Cálculo de IVA

Vivienda nueva de 100m², precio 300.000€:

  • Base imponible: 300.000€
  • IVA (10%): 30.000€
  • Precio final: 330.000€

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

¿Qué es el AJD?

Impuesto autonómico que grava la formalización de documentos notariales, incluidas las escrituras de compraventa de vivienda nueva.

Tipos por Comunidad Autónoma

Comunidad Autónoma Tipo AJD
Madrid 0.75%
Cataluña 1.5%
Valencia 1.5%
Andalucía 1.2%
País Vasco 0.5%

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Aplicación del ITP

Se aplica exclusivamente a viviendas de segunda mano y es competencia autonómica, por lo que los tipos varían significativamente.

Tipos de ITP por Comunidad Autónoma

Comunidad Autónoma Tipo General Tipo Reducido
Madrid 6% 4% (< 35 años)
Cataluña 10% 5-7% (según valor)
Valencia 10% 8% (< 180.000€)
Andalucía 8% 3.5-7% (según valor)
País Vasco 4% Exenciones familiares

Bonificaciones y Reducciones en ITP

Muchas comunidades ofrecen beneficios fiscales:

  • Jóvenes compradores: Generalmente menores de 35 años
  • Familias numerosas: Reducciones especiales
  • Personas con discapacidad: Exenciones o bonificaciones
  • Primera vivienda: Tipos reducidos en muchas CCAA
  • Vivienda protegida: Tipos superreducidos

Otros Gastos e Impuestos

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (Plusvalía Municipal)

Tradicionalmente pagado por el vendedor, pero puede pactarse que lo asuma el comprador:

  • Base de cálculo: Valor catastral del suelo
  • Período: Años transcurridos desde la última transmisión
  • Tipos: Varían por municipio (2-30% anual)
  • Exenciones: Herencias, ventas con pérdidas

Gastos Notariales

Establecidos por ley y calculados según el precio de la vivienda:

  • Escritura de compraventa: 600-1,500€
  • Copia autorizada: 30-60€
  • Nota de localización: 9€

Gastos Registrales

Para la inscripción en el Registro de la Propiedad:

  • Inscripción: 240-600€
  • Nota simple: 9€
  • Certificación: 25€

Gestoría

Aunque no es obligatorio, muchos compradores contratan gestoría:

  • Servicios completos: 300-800€
  • Solo impuestos: 200-400€

Casos Prácticos de Cálculo

Caso 1: Vivienda Nueva en Madrid

Datos: Piso nuevo, 90m², precio 400.000€

  • Precio base: 400.000€
  • IVA (10%): 40.000€
  • AJD (0.75%): 3.000€
  • Notaría: 1.200€
  • Registro: 500€
  • Total impuestos y gastos: 44.700€
  • Coste total: 444.700€

Caso 2: Vivienda Segunda Mano en Barcelona

Datos: Piso usado, precio 350.000€, comprador mayor 35 años

  • Precio: 350.000€
  • ITP (10%): 35.000€
  • Notaría: 1.100€
  • Registro: 450€
  • Gestoría: 400€
  • Total impuestos y gastos: 36.950€
  • Coste total: 386.950€

Caso 3: Primera Vivienda Joven en Andalucía

Datos: Piso usado, precio 180.000€, comprador menor 35 años

  • Precio: 180.000€
  • ITP reducido (3.5%): 6.300€
  • Notaría: 800€
  • Registro: 350€
  • Gestoría: 300€
  • Total impuestos y gastos: 7.750€
  • Coste total: 187.750€

Estrategias de Optimización Fiscal

Planificación Temporal

  • Aprovechar cambios normativos: Estar atento a modificaciones en tipos impositivos
  • Timing de la compra: Considerar beneficios temporales
  • Coordinar con otros eventos fiscales: Compra de vivienda habitual

Elección de Comunidad Autónoma

  • Comparar tipos impositivos entre CCAA limítrofes
  • Evaluar beneficios específicos por perfil
  • Considerar el coste total, no solo el impuesto

Aprovechamiento de Bonificaciones

  • Edad: Comprar antes de cumplir 35 años si hay beneficios
  • Familia numerosa: Obtener el título antes de la compra
  • Discapacidad: Acreditar el grado mínimo requerido
  • Vivienda habitual: Cumplir requisitos de habitabilidad

Errores Comunes y Cómo Evitarlos

Error 1: No Calcular Todos los Gastos

Problema: Presupuestar solo el precio de compra

Solución: Añadir 10-15% para impuestos y gastos

Error 2: Confundir Vivienda Nueva y Usada

Problema: No saber qué impuesto aplica

Solución: Verificar si es primera transmisión

Error 3: No Aprovechar Bonificaciones

Problema: Pagar tipos generales pudiendo acceder a reducciones

Solución: Informarse sobre beneficios disponibles

Error 4: Retrasar el Pago de Impuestos

Problema: Multas e intereses por pago fuera de plazo

Solución: Pagar en los plazos establecidos (30 días tras la escritura)

Calendario Fiscal de la Compra

En la Firma de Escritura

  • Pago del precio acordado
  • Gastos notariales y registrales
  • Tasación (si hay hipoteca)

Primeros 30 Días

  • ITP/IVA+AJD: Liquidación en Hacienda autonómica
  • Plusvalía municipal: Si corresponde al comprador
  • Registro de la Propiedad: Inscripción

Primer Año

  • IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles
  • Declaración de la Renta: Incluir la vivienda si genera rentas
  • Seguro de hogar: Aunque no es impuesto, es obligatorio

Recomendaciones Finales

Antes de Comprar

  • Calcule el coste total incluyendo todos los impuestos
  • Verifique su derecho a bonificaciones
  • Compare costes entre diferentes CCAA si es relevante
  • Consulte con un asesor fiscal especializado

Durante el Proceso

  • Mantenga toda la documentación ordenada
  • Respete los plazos de pago
  • Verifique que las liquidaciones son correctas
  • Conserve todos los justificantes de pago

Conclusión

Los impuestos asociados a la compra de vivienda en España son significativos pero predecibles. Una correcta planificación fiscal puede generar ahorros importantes, especialmente aprovechando las bonificaciones disponibles según el perfil del comprador.

En Pitatelinaya Kapusta, nuestro equipo incluye asesores fiscales especializados en el sector inmobiliario que pueden ayudarle a optimizar la carga fiscal de su compra. Desde el primer contacto, le proporcionamos un desglose detallado de todos los costes asociados, asegurando que no haya sorpresas en el proceso.